Podstawy prawne w operacie szacunkowym
Operat szacunkowy jest dokumentem prawnie unormowanym co do jego zawartości. Sporządzany jest zgodnie z przepisami Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami oraz Rozporządzenia w Sprawie Wyceny Nieruchomości i Sporządzania Operatu Szacunkowego zwanego dalej Rozporządzeniem.
Ten drugi dokument, w szczególności precyzuje jak powinien wyglądać operat szacunkowy. W Art. 56.1 przedstawiony jest sposób wykonania wyceny nieruchomości. Należy tutaj:
-określić zakres i przedmiot wyceny;
-podać jej cel;
- przedstawić podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
-ustalić daty istotne dla określenia wartości nieruchomości;
-opisać stan nieruchomości;
-wskazać przeznaczenie nieruchomości (więcej na ten temat znajdziesz tutaj);
-przeanalizować i scharakteryzować rynek nieruchomości w kontekście przeprowadzanej wyceny;
-wskazać rodzaj określanej wartości, wybrać podejście, metodę i techniki szacowania;
-na koniec należy przedstawić wartość nieruchomości wraz z obliczeniami i uzasadnieniem.
W tym wpisie skupimy się na podstawach formalnych czyli prawnych na podstawie, których dokonano wyceny.
Podstawy prawne wyceny nieruchomości
O konieczności podania w operacie szacunkowym podstaw prawnych i uwarunkowań dokonywanych czynności mów Art.55.2. Rozporządzenia. Mowa tam o tym, że Operat szacunkowy musi zawierać informacje konieczne do przeprowadzenia wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę
majątkowego, w tym określenie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych,
przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Należy zatem podać jedynie podstawy prawne i uwarunkowania ściśle związane z czynnościami, które wykonał rzeczoznawca majątkowy.
Częstymi błędami przy wycenie jest podawanie zbyt wielu aktów prawnych w tym punkcie. Nie wpływa to oczywiście na wartość wycenianej nieruchomości, jednak może być podstawa do podważenia operatu w sądzie.
Błędy przy podawaniu podstaw prawnych nieruchomości
Przepisy wymagają, aby podać jedynie podstawy prawne czynności dokonywanych w toku wyceny nieruchomości, a nie wszystkich aktów prawa, z którymi rzeczoznawca spotyka się na obszarze wyceny.
Często zdarza się, że wyceniając zwykły lokal mieszkaniowy rzeczoznawca podaje jako podstawę prawną np. Kodeks Cywilny. Nie jest to konieczne ponieważ nie zawiera on żadnych czynności związanych z wyceną lokalu mieszkalnego. Kodeks Cywilny mógłby mieć zastosowanie np. przy wycenie służebności przesyłu. Zawiera on bowiem przepisy dotyczące tejże służebności np. jej definicję czy warunki ustanowienia.
Kolejnym częstym błędem jest podawanie przy wycenie lokalu mieszkalnego Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym. Ta ustawa mogła by mieć zastosowanie np. przy wycenie w celu obliczenia opłaty jednorazowej w związku ze zmianą planu miejscowego.
Podając podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności przy wycenie nieruchomości należy zatem zwrócić uwagę na kilka istotnych spraw:
- podać dokładnie te akty prawne, które są związane z dokonywanymi czynnościami. W tym celu należ ściśle opierać się na celu wyceny;
- wpisywać nazwę dokumentu i jego publikację według ostatniego tekstu jednolitego nie zapominając o zmianach jeśli takich dokonano.
Należy zatem zawsze sprawdzać najnowszy Dziennik Ustaw.
Komentarze
Prześlij komentarz