Badanie przeznaczenia nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego
Jak badać przeznaczenie nieruchomości w celu wyceny?
Zgodnie z art. 56.1. Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami zwanej dalej Ustawą ,w operacie szacunkowym należy przedstawić sposób dokonania wyceny. Jednym z punktów wymaganych w tym miejscu jest wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości. W tym wpisie zajmę się omówieniem tego zagadnienia.
Przeznaczenie nieruchomości
Zgodnie z art. 154 Ustawy rzeczoznawca wybiera sposób metodę i technikę szacowania nieruchomości, uwzględniając przy tym cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, oraz dane o cenach i cechach nieruchomości.
Ustawa wskazuje, że rzeczoznawca badając przeznaczenie nieruchomości powinien w pierwszej kolejności przeanalizować postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan miejscowy określa przeznaczanie terenów w danej gminie, wytyczne dla zabudowy i budowli, wykluczenia z możliwości zabudowy na danym obszarze, planach tworzenia nowej infrastruktury itp.
Plan miejscowy składa się z części opisowej oraz graficznej. Badając przeznaczenie nieruchomości należy dokładnie przeanalizować obie części planu.
Co jeśli nie ma planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego?
Ustawodawca określił, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy zapoznać się ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
lub decyzją o warunkach zabudowy.
Należy zwrócić uwagę, że ustawodawca nie narzucił nadrzędności żadnemu z tych dokumentów. Słowo "lub" postawione pomiędzy dokumentami wskazuje, że są one równorzędne.
W sytuacji gdy dla danej nieruchomości występuje zarówno studium jak i decyzje o warunkach zabudowy należy zbadać wszystkie dokumenty. Do wyceny należy przyjąć ten, który przenosi najlepszy sposób wykorzystania nieruchomości.
Przykładem może być sytuacja gdy studium zakłada przeznaczenie danej działki na tereny zielone bez możliwości zabudowy, ale decyzja o warunkach zabudowy pozwala na postawienie tam domu jednorodzinnego. W tym przypadku przy wycenie należy kierować się korzystniejszym zapisem choć jest on czysto teoretyczny i nie potwierdza jednoznacznie, że taki rodzaj zabudowy kiedykolwiek tam powstanie.
Skąd wziąć informację o przeznaczeniu nieruchomości?
Informacje o przeznaczeniu nieruchomości można wziąć z rządowych stron internetowych, można przeglądać akty prawne na stronach gov. Należy tutaj jednak pamiętać, że dane te mogą być nieaktualne.
Najlepiej zadać pytanie do właściwego urzędu poprzez BIP lub pisząc pismo. Należy tutaj pamiętać, aby pytanie było jak najbardziej szczegółowe i doprecyzowane.
Trzeba napisać, że jeśli jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to prosimy o podanie numeru uchwały, treści planu oraz interpretacji co z niego wynika dla szacowanej nieruchomości.
Jeśli nie ma planu należy poprosić o podanie treści Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z prośbą o podanie numeru uchwały, jej treści i skutków jej uchwalenia dla nieruchomości. Na koniec należy podać, że jeżeli występują jakiekolwiek decyzje o warunkach zabudowy to prosimy o podanie ich treści.
Na koniec ustawodawca precyzuje, że jeśli nie ma żadnego z trzech powyższych dokumentów, wyceny dokonuje się uwzględniając faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.
Warto podsumować, że określając przeznaczenie nieruchomości powinno się zadać pytanie: w jakim celu dana nieruchomość miałaby być przedmiotem obrotu na rynku. Ułatwi to ostateczne opisanie tego zagadnienia.
Komentarze
Prześlij komentarz