Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą?
Wynajmujący mieszkania mają różne sposoby spożądzania umów.
Jedni spisują je na jednej stronie. Sprawiają wrażenie osób wyjątkowo wyluzowanych, obdarzających najemcę nieograniczonym zaufaniem.
Drugą stroną medalu są osoby, których umowa wygląda jak encyklopedia. Zawiera ona szczegółowy opis wszystkich aspektów związanych z najmem, nafaszerowana jest odniesieniami do przepisów, klauzulami i klauzulami do klauzul.
Piszę to oczywiście z lekkim przymrużeniem oka, a swój wpis kieruję do osób, które chciały by profesjonalnie zajmować się najmem lub podnajmem.
Jest kilka sposobów zabezpieczenia należności z tytułu najmu:
1). kaucja;
2). poddanie się egzekucji przez najemcę co do zapłaty czynszu w akcie notarialnym;
3). poręczenie;
4). weksel.
Omówię je w tym wpisie.
Wynajem mieszkania- kaucja zabezpieczająca
Pierwszym i najczęściej stosowanym przez wynajmujących sposobem zabezpieczenia najmu jest kaucja. Aby ta forma zabezpieczenia była bardziej skuteczna warto jej zapłacenie potraktować jako warunek zawarcia umowy. W takim przypadku należy zamieścić w umowie punkt, zgodnie z którym dopiero opłacenie kaucji nada umowie najmu wykonalność.
Co to jest kaucja za wynajem mieszkania i co zabezpiecza?
Zgodnie z art. 6 Ustawy o ochronie praw lokatorów, zawarcie umowy może zostać uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. W takim wypadku należy umieścić w umowie zapis, że dochodzi ona do skutku w momencie wpłacenia kaucji.
Jej zadaniem jest zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących najemcy w dniu opróżnienia lokalu. Wysokość kaucji za wynajem mieszkania nie może przekraczać dwunastokrotności czynszu najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu po potrąceniu należności przysługujących wynajmującemu.
Należy tutaj pamiętać, że nie można potrącać z kaucji do momentu opuszczenia lokalu przez najemcę. Nie można zatem w trakcie trwania najmu zaliczyć części kaucji na pokrycie zaległego czynszu. Potrącenia można dokonać do miesiąca od opuszczenia lokalu lub w momencie rozliczania i zwrotu kaucji.
Ustawa przewiduje jednak dwa przypadki kiedy potrącenie kaucji jest możliwe w trakcie trwania najmu. Właściciel może zaspokoić płatność z tytułu najmu lub jego części, jeśli najemca nie dokona w terminie należytej wpłaty jeśli zawarł z najemca umowę najmu okazjonalnego lub najmu instytucjonalnego.
Jak dokonać potrącenia z kaucji?
Aby skutecznie potrącić należność z kaucji konieczne będzie złożenie przez wynajmującego oświadczenia o potrąceniu z kaucji. Powinno ono zawierać wzajemne należności wobec najemcy, które zostały potrącone z wierzytelnością o zwrot kaucji.
Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym
Dobrowolne poddanie się egzekucji na podstawie aktu notarialnego jest najskuteczniejszym sposobem zabezpieczenia wynajmującego co do zapłaty czynszu przez najemcę.
Może ono być zawarte na dwa sposoby:
1). Umowa zawarta w formie aktu notarialnego czyli umowa najmu okazjonalengo lub instytucjonalnego. W tym wypadku można od razu u notariusza podpisać oświadczenie o poddaniu się egzekucji;
2). Zobowiązanie w umowie do dostarczenia aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w określonym terminie. Nie dostarczenie dokumentu może skutkować karą umowną lub nie dojściem umowy najmu do skutku. Może być to zatem warunek zawieszający wejście umowy w życie.
Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym- podstawy prawne
Podstawy prawne dla takiego rozwiązania zawarte są w Kodeksie postępowania cywilnego.
Zgodnie z art. 777 KPC najemca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego względem wynajmującego lub poddaje się obowiązkowi wydania rzeczy.
Poprawnie sformułowany akt o poddaniu się egzekucji powinien zawierać:
1). oświadczenie dłużnika i wierzyciela;
2). określenie przedmiotu świadczenia dłużnika, także co do podstawy prawnej. Określenie sumy pieniężnej wymaganej do zapłaty lub rzeczy do wydania;
3). określenie zdarzenia, które nadadzą aktowi klauzulę wykonalności np. wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem nadaniaprzesyłką rejestrowaną na adres dłużnika;
4). określenie terminu końcowego do którego wynajmujący może wnosić o nadanie klauzuli wykonalności oraz zgoda nato, że wynajmujący może wielkorotnie skłądać wniosek o taką klauzulę.
Głównymi korzyściami płynącymi z aktu poddania się egzekucji przez najemcę jest oszczędność czasu i pieniędzy przeznaczonych na ewentualna sprawę sądową.
Przykładowo sprawa sądowa o zapłatę czynszu łącznie może wynieść około 2300zł, a czas jej trwania to około 1-2 lat.
Koszt nadania klauzuli to z kolei około 50zł, a czas oczekiwania to od 3 dni do miesąca.
Dodatkowo propozycja zawarcia takiego aktu notarialnego pozwala zweryfikować najemcę. Uczciwy najemca nie będzie obawiał się podpisania takiego aktu.
Poręczenie jako forma zabezpieczenia wynajmującego
Poręczenie jest najłatwiejszą formą zabezpieczenia w przypadku podpisywania umów ze:
1). studentami;
2). osobami niepracującymi;
3). osobami o wątpliwej sytuacji finansowej.
Korzyściami płynącymi z poręczenia jes dodatkowe zabezpieczenie finansowe dla wynajmującego oraz motywacja dla najemcy.
Najczęszą sytuacją kiedy mamy do czynienia z poręczeniem jest keidy rodzic poręcza za swoje studiujące dziecko.
Abo poręczenie było skuteczne konieczne są nastęujące przesłanki:
1). określenie maksymalnej kwoty poręczenia, która powinna wynosić minimum pełną kwotę wartości umowy. Przykładowo przy umowie zawartej na 12 miesięcy przy czynszu wysokości 700 zł, kwota poręczenia powinna wynosić minimum 8 400 zł;
2). określenie terminu ważności.
W jaki sposób zdobyć poręczenie?
Umowa poręczenia w 98% przypadków podpisywana jest bez obecności poręczyciela. Aby ją zdobyć należy:
1). wręczyć najemcy umwę najmu z oświadczeniem dla poręczyciela;
2). najemca jest zobowiązany do dostarczenia poręczenia pod rygorem ustalonych konsekwencji;
a). najemca ma czas na uzyskanie podpisu poręczyciela na egzemplażu umowy najmu;
b). nastęnie należy wymieić się egzemplażami tak, aby na tym dla wynajmującego znajdował się podpis poręczyciela.
Należy pamiętać o dopilnowaniu, aby poręczyciel podał swoje prawdziwe dane. W tym celu warto mieć wgląd w jego dowód osobisty oraz PESEL. Można także poprosić o poręczenie poświadczone podpisem notarialnym. \w tym wypadku najemca również powinien podpisem potwierdzić, że poręczyciel podpisał poręczenie własnoręcznie.
Warto podkreślić, że fałszerstwo w tym zakresie może grozić nawet odpowiedzialnością karną.
Weksel
Mało popularna, ale skuteczną formą zabezpieczenia swoich należności jest także weksel.
Jego treść może brzmieć:
"Jako zabezpieczenie prawidłowej realizacji umowy z dnia...
Wystawca weksla in blanco z klauzulą "bez protestu" zobowiązuje się zapłacic sumę wekslową na żądanie posiadacza weksla jako pokrycia długu wynikającego z umowy najmu. Weksel płatny będzie w złotych polskich".
Na zakończenie warto wspomnieć o sposobach zachęcenia najemców do regularnego płacenia- można na przykład dać im rabat za regularne wpłaty.
Komentarze
Prześlij komentarz