Przepisanie licznika energii elektrycznej na najemcę

 

Sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny 

Na podstawie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11 i 234)

W tym wpisie omówimy główne zagadnienia zawarte w rozporządzeniu oraz podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości. 

Ustawodawca określił dokładnie jakie podejścia, metody i techniki wyceny może zastosować rzeczoznawca majątkowy. Mówi o tym art. 152 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Punkt dugi tego artykułu określa, że wyceny nieruchomości można dokonać przy zastosowaniu podejść porównawczego, dochodowego, mieszanego i kosztowego. 

Podejście porównawcze, dochodowe i mieszane prowadzą do określenia wartości rynkowej nieruchomości, a podejście kosztowe określa wartość odtworzeniową nieruchomości. 

Jeśli  chcesz dowiedzieć się jak wygląda wycena nieruchomości koniecznie przeczytaj ten wpis!

Przepisy ogólne czyli czego dotyczy to rozporządzenie?

Rozporządzenie omawia podstawowe zasady jak wycenić nieruchomość. Określone są tutaj metody, techniki i sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny.

W rozporządzeniu przedstawione są sposoby sporządzania operatu szacunkowego, forma jaką powinien przyjmować operat oraz omówienie treści takiego dokumentu. 

Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości 

Określenie wartości nieruchomości- definicja

Zgodnie z definicją zawartą w rozporządzeniu określenie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Bardzo ważne żeby zapamiętać, że wycenie nie jest poddawana stricte nieruchomość, a prawa do niej. Wyróżniamy takie prawa do nieruchomości jak: własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawa, najem. 

Określenie wartości nieruchomości musi być poprzedzone analizą rynku nieruchomości, szczególnie w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków na jakich zawierano transakcje.

Do wyceny nieruchomości stosuje się cztery podejścia. Każde z nich wykonywane jest za pomocą różnych metod i technik.

Podejście porównawcze jako sposób wyceny nieruchomości

Zastosowanie podejścia porównawczego wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Trzeba znać także cechy tych nieruchomości wpływające na ich cenę.

Metody stosowane w podejściu porównawczym:

• metoda porównywania parami-  polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości, dla których znane są ceny transakcyjne, cechy i warunki zawarcia transakcji;

• metoda korygowania ceny średniej-  w tej metodzie do porównań wykorzystuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Nieruchomości te muszą być przedmiotem obrotu rynkowego, musza być znane ich ceny transakcyjne, cechy oraz warunki zawarcia transakcji. Wartość określana jest poprzez korektę ceny średniej nieruchomości podobnej, współczynnikami korygującymi, które uwzględniają różnice pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami. 

• metoda analizy statystycznej rynku- w tej metodzie przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Metoda ta stosowana jest dla określenia wartości katastralnej nieruchomości położonych na obszarze danej gminy, w celu przeprowadzenie powszechnej taksacji. 

Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być:

• informacje o transakcjach, jeśli warunki ich zawarcia były szczególne, przez co ceny rażąco odbiegają od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości;
• taką szczególna sytuacją może być nieruchomość nabyta w drodze przetargu. Może ona jednak być wykorzystana do porównań jeśli jej cena nie odbiega więcej niż 20% od cen nieruchomości podobnych;
• za szczególne warunki transakcji uznaje się przede wszystkim: sprzedaż w wyniku postępowania egzekucyjnego, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty, sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości. 

Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości

Jeśli znana jest wysokość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów lub innych dochodów z nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych można zastosować podejście dochodowe. 

Metody stosowane w podejściu dochodowym:

• metoda inwestycyjna-  jest ona stosowana przy określaniu wartości nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy. Dochód z tej nieruchomości musi być możliwy do ustalenia za pomocą analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów;

• metoda zysków- jest stosowana, w przypadku nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód, ale nie da się ustalić go za pomocą metody inwestycyjnej. Dochód jest tutaj ustalany na podstawie udziału właściciela nieruchomości w dochodach jakie osiąga z działalności prowadzonej na nieruchomości, która jest wyceniana i nieruchomości podobnych. 

Obie metody stosowane są przy użyciu techniki kapitalizacji prostej i techniki dyskontowania strumieni dochodów. 

• technika kapitalizacji prostej- wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego, rocznego strumienia dochodu możliwego do uzyskania z nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.

          - wysokość współczynnika kapitalizacji i stopy kapitalizacji określa się poprzez badanie rynku                  nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemnej relacji pomiędzy                      cenami transakcyjnymi uzyskanymi za te nieruchomości, a dochodami jakie są możliwe z tych                nieruchomości;

• technika dyskontowania strumieni dochodów- wartość określa się tutaj jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów możliwych do uzyskania z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w poszczególnych latach okresu przyjętego do prognozy. Sumę zdyskontowanych strumieni dochodów powiększa się tutaj o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna to wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.

         - okres przyjęty do prognozy to okres, w trakcie którego dochody z wycenianej nieruchomości 

           będą ulegały zmianie;

         - dyskontowanie przeprowadza się na dzień wyceny nieruchomości, używając stopy            

          dyskontowej. Stopa dyskontowa uwzględnia stopę zwrotu wymaganą przez nabywców                      nieruchomości podobnych do wycenianej, z uwzględnieniem stopnia ryzyka inwestowania              w  wycenianą nieruchomość.

Należy pamiętać, że obliczając dochody z nieruchomości w podejściu dochodowym, zarówno w przypadku techniki kapitalizacji prostej, jak i techniki strumieni dochodów nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego i innych opłat i podatków spowodowanych sprzedażą nieruchomości.

         - jeśli dane z rynku nieruchomości są niewystarczające stopę dyskontową należy określić na                     podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na runku kapitałowym,                             uwzględniając ryzyko przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do wycenianej.

        - jeśli dane z rynku nieruchomości są niewystarczające, stopę kapitalizacji należy określić na                    podstawie stopy dyskontowej uwzględniając przewidywane zmiany z nieruchomości podobnych.

         -stopę kapitalizacji i stopę dyskontową należy określać uwzględniając przewidywane zmiany w              poziomie dochodów z nieruchomości podobnych.  

Podejście mieszane w wycenie nieruchomości 

W podejściu mieszanym stosuje się następujące metody wyceny:

• metodę pozostałościową-  należy ją stosować do określania wartości nieruchomości, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone prace budowalne polegające na budowie, rozbudowie, nadbudowie, odbudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Innymi słowy metoda ta stosowana jest stosowana gdy konieczna jest wycena nieruchomości w budowie. 

         - wartość nieruchomości określa się tutaj jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu                   wyżej wymienionych robót oraz wartości tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora                       uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych;

           Metoda pozostałościowa może być stosowana wyłącznie w wypadku, gdy spełnione zostaną             następujące warunki:

1. istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego;
2. znany jest rodzaj i zakres robót, które mają być przeprowadzone na nieruchomości;
3. w przyjętych w tej metodzie elementach odpowiednich podejść, uwzględnione są dane odwzorowujące stan rynku. 

Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej, wymaga szczegółowego uzasadnienie w operacie szacunkowym. 

• metodę kosztów likwidacji-  wartość nieruchomości określona przy użyciu tej metody, równa się kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty nabycia tego gruntu. 

         - koszty likwidacji części składowych gruntu określa się przy pomocy techniki szczegółowej,                   elementów scalonych lub techniki wskaźnikowej;

        - wartość nieruchomości powiększana jest tutaj o wartość materiałów pozostałych po likwidacji                obiektu budowlanego;

Metoda kosztów likwidacji stosowana jest, kiedy elementy składowe nieruchomości przeznaczone są do likwidacji.

Zastosowanie tej metody do określenie wartości rynkowej nieruchomości, wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

• metodę wskaźników szacunkowych gruntów-  stosowana jest do wyceny nieruchomości rolnych i leśnych. W przypadku kiedy chcemy określić wartość rynkową tych gruntów, a nie ma transakcji rynkowych nieruchomościami podobnymi, należy zastosować tą metodę. 

         Przy zastosowaniu tej metody, wartość gruntu określana jest jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu oraz jednej decytony ziarna żyta lub ceny 1 m3 drewna. 

Cena ziarna żyta przyjmowana jest z rynku lokalnego. Cena drewna, z uwzględnieniem kosztów jego pozyskania i przewiezienia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenie wycenianej nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cena drewna przyjmowana jest jako średnia ważona z uwzględnieniem sortymentów sprzedawanego drewna. 

Klasy gruntów przyjmowane są z katastru nieruchomości. Przy określaniu typów siedliskowych lasów należy przyjąć dane z planów urządzenia lasów. 

Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego określone są w załączniku do rozporządzenia. 

Stosując metodę wskaźników szacunkowych gruntu należy uwzględnić następujące cechy:

1. w przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele rolne: położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną,  wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;
2. w przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele leśne: stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczania drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaj gruntów przyległych, walory rekreacyjne. 

Podejście kosztowe w wycenie nieruchomości

W podejściu kosztowym stosuje się metodę:

• kosztów zastąpienia- przy tej metodzie określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

• kosztów odtworzenia-  w tym przypadku określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

Przy określaniu wartości odtworzeniowej, za koszt nabycia gruntu, przyjmuje się wartość rynkową nieruchomości o takich samych cechach. 

Za koszt odtworzenia części składowych uznaje się koszt ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszony o wartość zużycia tych części składowych. 

Metodę kosztów zastąpienia lub odtworzenia stosuje się przy wykorzystaniu techniki:

• szczegółowej- koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. 

• elementów scalonych- koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

• wskaźnikowej- koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. 

Przy użyciu wyżej wymienionych technik należy uwzględnić koszty dokumentacji i nadzoru. 

Jeśli nakłady konieczne do wykonania na nieruchomości, mające na celu przywrócenie jej do stanu umożliwiającego wykorzystanie jej zgodnie z przeznaczeniem, przekraczają wartość, jaka nieruchomości miałaby gdyby nie były one konieczne, wartość nieruchomości może być przedstawiona liczba ujemną. Wymaga to szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. 

Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości. Tak określona wartość może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu. Rozdział 3